房子与大宗 | 低频与高频数据共振 地产相关商品偏弱还要持续多久？
2024-03-19
市场基于弱现实形成地产弱预期，带动地产相关商品下跌，特别是地产前端商品表现为明显的下跌走势，当数据公布之后，符合预期，但也完成了预期到现实的回归，叠加生产端的“自救”行为，后续价格或不再偏弱。进入到2024年之后，地产相关商品即陷入“预期与现实”共振的戴维斯双杀格局，价格出现明显下跌。主要产品中，水泥，减水剂价格处于17年以来的低位水平；螺纹钢处于近4年的低位水平。从地产相关商品产品价格的走势分析，地产前端商品与地产后端商品走势继续分化。螺纹钢，水泥，减水剂等地产前端商品受开工端表现影响价格呈探底姿态而地产后端商品则延续回暖趋势，价格相对稳定。地产前端研究主要看的数据是新开工面积以及在投资端到位资金的变化。统计局公布数据显示，1-2月份全国房地产开发投资11842亿元，按照可比口径计算同比下降9.0%，其中住宅投资下降9.7%，高于全部地产降速0.7个百分点。房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。其中，住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%。从投资数据看，随着房地产企业融资环境的逐步改善，企业投资意愿在回升，2024年1月份投资按照可比口径计算，降速为9%，较2023年12月下降0.6pct，降速高于2023年1-8月份投资增速。与投资数据相比，房地产开发企业到位资金同比下降24.1%，为2023年以来的最差数据。从结构看，定金及预收款和个人按揭贷款降幅要明显高于到位资金，表征居民端购房意愿依旧较差。从到位资金结构上看，企业自筹资金占比显著增加，来自国内贷款占比增加至19.42%，较2023年增加近7个百分点；自筹资金占比略有增加，变动不大；定金及预收款，个人按揭贷款占比总体在下降，这表征房地产开发企业造血功能依旧未完全恢复，但很显著的是外部融资环境有明显改观，后续随着白名单继续扩容，房地产开发企业或逐步恢复活力。表征地产前端的开发与资金状况能够直接反映当下房地产相关商品的需求，偏弱的事实是体感不佳的主要原因，而预期偏弱的问题更是雪上加霜，现实与预期的戴维斯双杀状态是水泥，螺纹钢，减水剂等地产前端商品价格下跌的主要原因。统计局公布的房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%。在过去的2023年，房地产竣工面积保持相对较高的水平，这与保交楼的政策有关，这也带动了地产后端相关商品的需求，玻璃价格一直保持相对较强的走势，春节后玻璃价格亦出现较为明显的下跌行情，玻璃市场的需求是有支撑的，但由于黑色系产品下跌明显，玻璃亦受到影响。根据统计局公布数据，1-2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。从销售端看，销售面积同比下降幅度自2023年2月份之后即开始负增长，2024年1-2月份数据降幅为2023年以来的最低水平，商品房销售额为2022年7月份以来的最低水平。销售数据不佳反映的是购房者购房意愿较差，反映到长周期上看居民杠杆走平，疫情对居民资产负债表形成冲击，2020年居民部门的杠杆率达到62.3%，随后基本持平而不再上升，反映居民消费信心不足、预防性储蓄倾向加速上升，是疫情后“疤痕效应”的具体体现。从2月末的库存数据上看，商品房待售面积为75969万平方米，同比增长15.9%，其中住宅待售面积增长23.8%。当前房地产待售面积已经增加至75969万平方米，该数据已经是有该项统计数据以来的最高水平。库存压力增加代表着房地产开发企业资金占压增加，这一点也能够从房地产企业开发到位资金中定金及预收款，个人按揭贷款两项数据下降看出房地产企业所面临的资金压力。购房者持币观望，房地产企业无法获得足够的自己支撑下一步动作；房地产企业待售面积增加，库存压力增加，资金压力进一步放大；房地产企业可以动用的资金不足，进一步开发的意愿不足，买地热情不高；房地产企业不买地，地方政府土地财政无法持续，债务压力增加，化债压力下，受限于国家层面政策，地方政府扩表能力不足。消费者—房企产企业—地方政府目前已经形成下降螺旋，需要另一方力量介入以解决当前所面临的困局。2024年两会中提出，“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。”“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”“三大工程”在2024年重要的是落地执行，或是可行的第四方力量。进入2024年房地产相关商品的偏弱走势是基于宏观数据空档期高频数据产生的预期所致，1-2月份数据发布后，数据符合预期，但商品价格已经不在继续下跌，市场的关注点重新回归对未来的市场的预期，金三银四依旧是需求旺季，相关商品需求会逐步回暖，地产相关商品或迎来修正下跌最好的时机。
